Capstone Equities Capital Management sendet Brief an Prime Office REIT

Zu der Pressemitteilung "Capstone Equities Capital Management sendet Brief an Prime Office REIT", die am 21. August 2013 von Capstone Equities Capital Management über PR Newswire verbreitet wurde, wird aufgrund von Fehlern in der ursprünglichen deutschen Übersetzung eine revidierte Version herausgegeben, die unten angehängt ist. Die vollständige, korrigierte Veröffentlichung lautet wie folgt:

Capstone Equities Capital Management sendet Brief an Prime Office REIT

NEW YORK, 21. August, 2013 /PRNewswire/ --

Prof. Dr. h.c., Roland Berger
Vorsitzender; Prime Office REIT, Aufsichtsrat

Alexander Von Cramm
Finanzvorstand; Prime Office REIT

Prime Office REIT – AG
Hopfenstasse 4
80335 München, Deutschland

Sehr geehrter Herr Berger, sehr geehrter Herr Von Cramm,

Capstone Equities Capital Management („CECM") ist Aktionär von Prime Office REIT („Prime"). Um den Hintergrund zu erklären: CECM wurde durch Capstone Equities gegründet, eine Private-Equity-Firma für Immobilien mit Sitz in New York. Wir haben 18 Transaktionen mit einem Gesamtumfang von über einer Milliarde US-Dollar durchgeführt und kennen alle Aspekte des Geschäfts mit Gewerbeimmobilien, vom Abschluss bis zur Veräußerung. Wir zählen einige der besten Private-Equity-Firmen der Welt zu unseren Investoren, darunter Carlyle Group, Angelo Gordon und große Family Offices. 

CECM ist ein börsennotierter Hedgefonds, der eine Reihe erfolgreicher Investitionen in unterbewertete Immobilienunternehmen in Europa und den USA durchgeführt hat. Wir haben eine Bottom-up-Analyse der Aktiva von Prime durchgeführt und kamen zu dem Schluss, dass das Unternehmen stark unterbewertet ist. Nach unserer Überzeugung beträgt der Wert des Unternehmens mehr als 6,00 € pro Anteil. Im Rahmen unserer Due Diligence haben wir mehrere Reisen nach Deutschland unternommen und Gespräche mit Maklerfirmen über Mietpreise, Kapitalisierungssätze und Leerstandswerte geführt und zudem eine ausführliche Überprüfung vergleichbarer Verkäufe vorgenommen.

Wir sind vom bisherigen treuhänderischen Verhalten des Aufsichtsrates und Vorstandes von Prime tief enttäuscht. Prime ging 2011 zum ungünstigsten möglichen Zeitpunkt an die Börse, was zu einer Unterkapitalisierung des Unternehmens führte. Branchenkennern zufolge wurde der Börsengang auf eine Weise durchgeführt, die das Unternehmen der Gefahr weiterer Kursverluste aussetzte. Jetzt sollen die Anteilseigner für ein Geschäft mit OCM Acorn stimmen, das die Anteile noch weiter verwässert. Seit Ankündigung dieses Geschäfts haben die Anteile 11,4 % verloren, was zeigt, dass dieses Geschäft keine Unterstützung genießt.

Das Verschmelzungsverhältnis ist schlicht nicht angemessen und eine weitere Erhöhung des Aktienkapitals bei diesen Preisniveaus wirkt sich höchst verwässernd aus. Da der Kurs heute bei 54,3 % des bereinigten Inventarwerts liegt, wäre der Verkauf von Aktiva wie dem SZ Tower auch bei einem leichten Abschlag zum Buchwert für das Unternehmen sinnvoller als der Zwang zu einem verwässernden Verschmelzungsverhältnis und die nachfolgende Aufnahme von Kapital mit einem solchen starken Abschlag.

CECM ersucht den Aufsichtsrat dringend, einen Investmentbanker einzustellen, der eine umfassende Untersuchung möglicher strategischer Alternativen durchführt. – 1) Das Unternehmen könnte seine Aktiva liquidieren. 2) Das Unternehmen könnte einen Investor finden, der es mit Beteiligungskapital stützt. Die vorhandenen Anteilseigner werden dabei keiner Verwässerung unterzogen. Wir sind der Überzeugung, dass das Unternehmen und sein Aufsichtsrat die gesamten strategischen Alternativen nicht ausreichend in Betracht gezogen haben. Dies geht aus unseren Gesprächen mit potenziellen Interessenten hervor. Die Hauptversammlung sollte verschoben werden, bis ein gründlicheres Verfahren durchgeführt wurde.

Im Geschäft OCM Acorn/Prime liegen mehrere inhärente Interessenkonflikte vor. Die in dieser Fusion vorliegenden Interessenkonflikte sind atemberaubend: 1) Beide Unternehmen haben sich CBRE bedient, um die Vermögenswerte der Immobilien bewerten zu lassen. 2) Beide Unternehmen haben Berenberg als Finanzberater der Transaktion genutzt. 3) Wir respektieren Alexander Von Cramm und seine Fähigkeiten, sind aber der Überzeugung, dass durch seine Mitgliedschaft im Vorstand der neuen Körperschaft inhärente Interessenkonflikte erwachsen.

Letztlich sind wir der Überzeugung, dass Prime über hochwertige Immobilien verfügt, die sich in Märkten mit erheblichen Hürden für den Zugang befinden. Wir sind der festen Überzeugung, dass den Anteilseignern von Prime bessere Möglichkeiten zur Verfügung stehen als das derzeitige Angebot von OCM Acorn, das zu einer signifikanten Verwässerung führen würde.

Mit freundlichen Grüßen,

Adam M. Chud
Partner
Portfolioverwalter
Capstone Equities Capital Management
545 Fifth Avenue
New York, N.Y. 10017

CC:      Ironsides Partners

           Oaktree European Principal

           Morgan Stanley

           Karoo Investment Fund

           BNP Paribas Asset
           Management