Cohen & Steers favorable à la suppression des droits de préemption au Royaume-Uni et en Europe continentale

NEW YORK, March 9, 2011 /PRNewswire/ --

Un nouveau livre banc de Cohen & Steers appelle les actionnaires au Royaume-Uni et en Europe continentale à voter pour le renoncement aux droits de préemption, de manière à faciliter un accès plus large aux capitaux propres pour les sociétés immobilières.

Pourquoi l'Europe doit ouvrir l'accès aux marchés des actions : condensé analytique

En pleine tourmente financière, Cohen & Steers a montré que les droits de préemption au Royaume-Uni et en Europe continentale sont désavantageux pour les actionnaires des sociétés immobilières cotées (Financial Times, 10 août 2009). Comptant parmi les principaux investisseurs sur les titres immobiliers, la société continue de maintenir cette position, deux ans après la reprise du marché.

Selon Joseph Harvey, président et responsable de l'information chez Cohen & Steers, les droits de préemption limitent la capacité d'une société à agir rapidement sur des opportunités d'investissement et à émettre des actions lorsque les prix de ces dernières sont attractifs, deux des voies royales permettant à une direction d'ajouter de la valeur. Sur le long terme, ces restrictions peuvent entraîner des mauvaises décisions d'allocation de capitaux et, en fin de compte, avoir une incidence sur les rendements des actionnaires. En revanche, les sociétés américaines peuvent lever des capitaux propres à partir d'une base d'actionnariat autorisée sans droits de préemption, permettant aux directions de poursuivre des acquisitions, d'atténuer les risques de financement et d'émettre des actions lorsque la situation semble se prêter à de meilleures opportunités.

Dans le nouveau livre blanc de mars 2011, intitulé << Pourquoi l'Europe doit ouvrir l'accès aux marchés des actions >>, M. Harvey brosse un tableau des avantages qui pourraient résulter de politiques moins restrictives en matière de droits de préemption. D'une part, la capacité à émettre un capital en actions, exempt de droits de préemption, pourrait donner lieu à des évaluations de capitaux supérieures pour les sociétés immobilières cotées au Royaume-Uni et en Europe continentale, et d'autre part, des politiques plus libérales pourraient ouvrir à ces sociétés un univers plus vaste et plus sain, tout en facilitant leur croissance par la sécurisation du foncier privé. Selon M. Harvey, un accès libre aux marchés des capitaux pourrait en fait faire baisser le coût du capital en actions, dont le niveau de prix a longtemps été obscurci par les pratiques de droits de préemption.

Après avoir souligné les nouvelles pratiques d'émission en vigueur sur différents marchés régionaux, M. Harvey montre que les actionnaires sont favorables à des émissions d'actions exemptes de droits de préemption. Un argument que viennent étayer les études réalisées par Cohen & Steers sur les rendements à long terme, qui montrent la très nette surperformance des titres américains par rapport à ceux des sociétés européennes cotées et aux indices fonciers du marché privé. Pour résumer :

    
    -- Au cours des vingt dernières années, les indices de patrimoine direct
       au Royaume-Uni et aux États-Unis ont réalisé des performances de 
       rendement total similaires. Mais les REITS cotées aux États-Unis ont 
       dépassé de manière significative l'indice de patrimoine direct 
       comparable, tandis que les sociétés de patrimoine cotées au
       Royaume-Uni ont réalisé des sous-performances.
    -- Dans le contexte d'une baisse du marché et de la reprise, les REITS
       américaines ont largement dépassé les sociétés immobilières cotées au 
       Royaume-Uni.
    -- Les sociétés immobilières cotées au Royaume-Uni affichant des droits
       de préemption se négocient en général à des cours inférieurs à ceux 
       des sociétés américaines offrant un accès plus libéral aux marchés 
       des titres.

L'agenda du livre blanc de Cohen & Steers a été présenté clairement dans un plan d'action destiné à mieux sensibiliser à cette question. En voici quelques extraits :

    
    -- Les actionnaires et les analystes industriels doivent faire pression
       sur les sociétés de vote par procuration et les groupes de défense des 
       actionnaires pour qu'ils changent leurs politiques de vote sur les 
       droits de préemption.
    -- Reconnaissant que les droits de préemption peuvent être abandonnés par
       un vote des actionnaires, ces derniers doivent :
           1. commencer à voter en faveur de propositions de renoncement qui
              permettent des émissions d'actions importantes exemptes de 
              droits de préemption
           2. commencer à demander aux directions de proposer des émissions 
              sans droits de préemption lors des assemblées générales 
              annuelles, et
           3. proposer, lors des assemblées générales annuelles, en tant que 
              gros actionnaire individuel ou en groupes, des résolutions 
              visant à permettre des émissions sans droits de préemption.
    -- Les sociétés doivent informer leurs actionnaires, les groupes de
       pression et les sociétés de vote par procuration que le secteur de 
       l'immobilier est un cas spécifique et que l'émission d'actions sans 
       droits de préemption peut être bénéfique à la valeur de 
       l'actionnariat.
    -- Les sociétés doivent se préparer de manière organisationnelle à mettre
       en oeuvre ces modifications.
    -- Les régulateurs doivent envisager de libéraliser la procédure
       d'enregistrement de prospectus d'émission pour qu'elle ressemble plus 
       au système d'enregistrement en attente en vigueur aux États-Unis, qui 
       permet une émission d'actions en temps réel.

Pour chacun de ces détenteurs de titres, il est important de comprendre que la sophistication et l'efficacité des marchés publics d'aujourd'hui font plus pour protéger les actionnaires que ne le fait la pratique surannée des droits de préemption. En matière d'immobilier, les marchés publics sont en mesure d'apporter une solution permettant d'atténuer le secteur de l'immobilier privé, comme cela est actuellement le cas de manière aux États-Unis. Mais pour qu'il en soit ainsi en Europe, les sociétés immobilières doivent bénéficier d'un meilleur accès au marché public, à un coût moindre, et sans droits de préemption.

Le livre blanc, intitulé << Pourquoi l'Europe doit ouvrir l'accès aux marchés des actions >>, peut être consulté à l'adresse http://www.cohenandsteers.com. Le point de vue de M. Harvey sur la pratique des droits de préemption fait également l'objet d'un article et d'une discussion dans un article publié dans le Financial Times en date du 7 mars 2011.

Les risques liés à l'investissement dans des titres immobiliers : investir dans des titres immobilier sont similaires à ceux associés aux investissements directs dans l'immobilier, notamment la perte de valeur des biens par suite de vacances de plus en plus grandes, la baisse des loyers résultant des évolutions économiques, juridiques, fiscales, politiques ou techniques, le manque de liquidités, la diversification limitée et la sensibilité à certains facteurs économiques comme les variations de taux d'intérêt et les récessions de marché. Rien de ce qui est stipulé ici ne saurait représenter ni garantir l'efficacité d'une stratégie ou d'un fonds particulier, ni quant aux rendements effectifs que l'on peut escompter.

Cet article de presse doit être accompagné des fiches d'information trimestrielles sur les fonds mutuels de Cohen & Steers les plus récentes s'il est utilisé dans le cadre de la vente de parts de fonds mutualisés.

À propos de Cohen & Steers

Cohen & Steers est un gestionnaire de portefeuille spécialisé dans les titres immobiliers américains et internationaux, les grands titres à valeur plafond, les infrastructures et services publics cotés, et les titres privilégiés. La société gère également des stratégies d'investissement alternatives comme des portefeuilles de titres immobiliers couverts et des stratégies multi-gestionnaires d'immobilier privé pour des investisseurs qualifiés. Ayant son siège à New York City, et disposant de bureaux à Londres, Bruxelles, Hong Kong et Seattle, Cohen & Steers sert des investisseurs privés et institutionnels par un large éventail de vecteurs d'investissement.