Cohen & Steers insta a la renuncia de los derechos preventivos en Reino Unido y Europa continental

NUEVA YORK, March 9, 2011 /PRNewswire/ --

Un nuevo documento de Cohen & Steers indica a los accionistas de Reino Unido y Europa continental votar la renuncia de los derechos preventivos con el fin de promocionar un acceso más amplio al capital de valores de las compañías inmobiliarias.

Resumen ejecutivo de "Why Europe Must Open Access to Equity Markets"

En mitad de la crisis financiera, Cohen & Steers ha sido la primera en indicar que los derechos preventivos en Reino Unido y Europa continental eran inconvenientes para los accionistas de las compañías inmobiliarias cotizantes (Financial Times, 10 de agosto de 2009). Como una de las principales inversoras mundiales en valores inmobiliarios, la firma continúa abogando en su posición, tras dos años de recuperación de mercado.

Según Joseph Harvey, director general y responsable de información de Cohen & Steers, los derechos preventivos restringen la capacidad de la compañía de actuar de forma rápida en torno a las oportunidades de inversión y emitir valores cuando los precios de las acciones son atractivos para que el equipo administrativo consiga añadir valor. Estas limitaciones, a largo plazo, pueden llevar a decisiones de asignación de un pobre capital y finalmente afectar al retorno de los inversores. Por otro lado, las compañías de Estados Unidos pueden mejorar los valores de la base de acciones autorizadas sin derechos de prevención, permitiendo a las administraciones perseguir sus adquisiciones, mitigar los riesgos financieros y emisiones de acciones cuando las valoraciones sean más oportunas.

En el nuevo documento de marzo de 2011 titulado "Why Europe Must Open Access to Equity Markets", Harvey evalúa los beneficios que se podrían conseguir por medio de una política de derechos preventivos menos restrictiva. Primero, la capacidad de emitir capital de valores, libre de derechos preventivos, que podría llevar a unas valuaciones de valores superiores par alas compañías con propiedades cotizables en Reino Unido y Europa continental. Unas políticas más liberales podrían registrar un universo mayor y más saludable para las inmobiliarias privadas. Según Harvey, el acceso libre a los mercados de valores podría reducir en realidad el coste del capital de valores, la etiqueta de precio por la que se han oscurecido las prácticas de los derechos preventivos.

Tras destacar las nuevas prácticas de emisión en varios mercados regionales, Harvey ha indicado a los accionistas para que voten a favor de la emisión de valores sin derechos preventivos. Como apoyo a esta posición, Cohen & Steers ha llegado a un acuerdo para devoluciones a largo plazo, que indican la importancia del exceso de retorno de los valores de Estados Unidos en relación a las compañías con propiedades cotizables en Europa y los índices del mercado privado inmobiliario. En resumen:

    
    -- En los últimos 20 años, los índices de propiedad directa en Reino
       Unido y Estados Unidos han conseguido un rendimiento de retorno total
       similar. A pesar de su cotización, los REITS de Estados Unidos han 
       conseguido un resultado muy superior frente a los índices de 
       propiedad directa comparables, mientras que las compañías de
       propiedad de Reino Unido han conseguido un resultado inferior. 
    -- En la reciente mejora de mercado y recuperación, los REITS de Estados 
       Unios consiguieron un valor superior al de las compañías 
       inmobiliarias cotizables de Reino Unido. 
    -- Las companies inmobiliarias cotizables de Reino Unido con derechos 
       preventivos cotizaron de forma consistente con valoraciones menores 
       que en las compañías de Estados Unidos con un acceso más liberal al 
       de los mercados de valores.

La agenda del documento Cohen & Steers ha quedado clara en un plan de acción destinado a aumentar la concienciación en torno a este problema. Entre los extractos destacan los siguientes:

    
    -- Los accionistas y analistas industriales deberán realizar una presión
       de votación de firmas con representación y los grupos de abogacía de
       accionistas cambiar sus políticas de votación sobre los derechos 
       preventivos.
    -- Reconocimiento de que los derechos preventivos pueden ponderarse a 
       Través de los votos de los accionistas, por lo que los accionistas 
       deberán: 
       1. comenzar a votar a favor de las proposiciones de ponderación que 
          permiten una mejor emisión de acciones libres de derechos 
          preventivos 
       2. solicitar a las administraciones la proposición de emisiones sin 
          derechos preventivos en sus reuniones generales anuales y 
       3. proponer una reunión general anual, como accionistas individuales 
          o en grupo, resoluciones que permiten las emisiones sin derechos 
          preventivos 
    -- Las compañías deberán formar a sus accionistas, grupos de abogacía y 
       votantes por poderes en relación a que los negocios inmobiliarios son 
       un caso especial y de que la emisión de valores sin derechos 
       preventivos puede beneficiar al valor de los accionistas.
    -- Las compañías deberán preparar la organización para implementar estas
       modificaciones.
    -- Los reguladores deberán considerar la liberalización de los procesos 
       de registro de prospectos para que sean más parecidos al sistema
       de auto-registro de Estados Unidos, que permite las emisiones de 
       acciones en tiempo real.

Para cada uno de estos accionistas, es importante conocer que la sofisticación y eficacia de los mercados públicos actuales son mejores para proteger a los accionistas frente a las anticuadas prácticas de los derechos preventivos. Con relación al sector inmobiliario, los mercados públicos pueden ofrecer una solución para ayudar al apalancamiento del sector de la propiedad privada, tal y como se está desarrollando en la actualidad en Estados Unidos de forma destacada. Pero con el fin de llevarlo a cabo en Europa, las compañías inmobiliarias deben conseguir un mejor acceso al mercado público, con el coste más barato, sin derechos preventivos.

El documento "Why Europe Must Open Access to Equity Markets" está disponible en http://www.cohenandsteers.com. La visión de Harvey sobre las prácticas de los derechos preventivos se trató en el artículo del 7 de marzo de 2011 publicado en el Financial Times.

Los riesgos de invertir en valores inmobiliarios: Las inversiones en valores inmobiliarios son similares a las asociadas a las inversiones directas inmobiliarias, incluyendo la no consecución de los valores de propiedad debido al aumento de las vacantes, descenso de las rentas como resultado de desarrollos económicos, legales, de impuestos, políticos o técnicos, falta de liquidez, diversificación limitada y sensitividad a algunos factores económicos, como los cambios en los tipos de interés y recesiones de mercado. No se ha realizado una representación o garantía sobre la eficacia de cualquier estrategia particular o fondo o de las devoluciones actuales que se podrían conseguir.

Este comunicado debe ir acompañado de la hoja(s) informativa(s) mutua más reciente aplicable mutual de Cohen & Steers en caso de ser utilizado en relación a la venta de las acciones con fondos mutuos.

Acerca de Cohen & Steers

Cohen & Steers es un gestor de carteras especializado en valores inmobiliarios de Estados Unidos y a nivel internacional, fondos accionarios de alta capitalización, infraestructuras y servicios públicos cotizables y valores preferentes. La compañía también gestiona estrategias de inversión alternativas, como carteras de valores inmobiliarios de riesgo y estrategias privadas inmobiliarias de múltiples gestores para inversores cualificados. Con sede central en la ciudad de Nueva York y oficinas en Londres, Bruselas, Hong Kong y Seattle, Cohen & Steers presta servicio a inversores individuales e institucionales por medio de una amplia gama de vehículos de inversión.